[스크랩] 임차인의 대항력

고수들도 종종 실패하는 임차인의 대항력

1. 대항력의 의미

대항력은 권리분석에 있어서 말소기준등기 다음으로 중요한 위치를 차지합니다. 대항력이란 임차주택의 양도 기타 후순위 권리자에 의한 경매 등 주택 소유권의 변동이 생기더라도 존속기간의 보장을 받으며, 보증금도 임대차 관계에 수반해 새로운 소유자에게 이전 된다는 것을 의미합니다.

즉, 집주인이 바뀌거나 혹은 살던 집이 경매를 당하더라도 임대차기간동안 거주 할 수 있고, 기간 종료 후라도 보증금을 모두 돌려받을 수 있는 권리입니다.

2. 대항력과 함께 생각해야 할 우선변제권, 최우선변제권

주택임대차보호법에서 임차인은 여러 가지 권리를 누리고 있는데, 그 중 경매에서 중요한 것들은 ‘대항력’과 ‘우선변제권’, ‘최우선변제권’이 있습니다.

① 우선변제권

임차주택이 경매 또는 체납처분 등에 의해 매각됨으로써 임대차관계가 소멸될 경우 임대차의 종료로 인해 발생하는 보증금 반환채권을 임차주택의 환가대금으로부터 후순위권리자나 기타 채권자 보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다.

우선변제권의 요건은 대항력의 요건인 주택의 인도와 주민등록 외에 임대차계약서상의 확정일자를 매각결정기일 까지 받아야 합니다. 또한 중요한 것은 변제권을 행사하기 위해서는 배당요구 종기일 이전까지 배당요구를 해야 한다는 것입니다.

 

tip. 확정일자제도 어떠한 증서를 작성한 날짜에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말하며, 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하기 위해 도입된 제도입니다. 즉 확정 일자를 받으면 채권인 임대차가 ‘물건’화 되어 배당 시에 우선 변제권을 갖게 됩니다.

 

 

② 소액임차권의 최우선 변제권

임차주택의 경매. 공매 시에 임차인의 소액보증금 중 일정액을 선순위 담보물권자보다도 우선하여 임차 주택의 경락 가격의1/2 범위 내에서 배당 받을 수 있는 제도입니다.

전입일자를 불문하고 소정의 요건을 갖춘 경우에는 선순위 채권자, 선순위임차인 보다도 앞서 보증금 중 일정액을 배당시 최우선적으로 돌려받는 제도입니다.

또한, 소액임차인 여부의 판단시점은 임차인의 임대차계약서 체결일이나 전입일자가 아니라 등기부등본상의 근저당권설정일이나 가등기담보권 설정일입니다. 만일 이들이 없을 경우에는 경매개시결정기입 등기일이 기준이 됩니다.

 

tip. 최우선변제권의 요건 ① 소액임차인에 해당될 것. ② 경매신청등기 전에 대항요건 즉 주택인도와 전입신고를 갖추고 있을 것. ③ 배당요구 종기일 전까지 배당요구를 할 것.

 

3. 대항력의 발생 시점

대항력이 발생되는 시점은 주택의 인도(점유)와 주민등록전입신고를 모두 마친 다음날 0시부터입니다(대법2001다30902).

① 대항력이 있는 경우

* 전입>기준등기: 대항력 有

→ 전입이 기준등기보다 빠른 경우에는 대항력이 있습니다.

② 대항력이 없는 경우

* 전입=기준등기: 대항력 無

→ 전입이 기준등기와 같은 날이면 대항력이 없습니다.

* 기준등기>전입: 대항력 無

→ 반대로 기준등기가 전입보다 빠르면 대항력이 없습니다.

 

4. 대항력의 존속기간

주택 임차인이 경매 절차에서 우선 변제를 받기위한 대항력의 존속기간은 매각결정기일까지로, 낙찰허가가 나기 전에 주민등록을 이전하면 대항력을 잃습니다. 그러므로 가능한 대금지급기한일까지 유지해야 합니다. 즉, 대항력 요건은 대항력의 취득요건일 뿐만 아니라 존속여건이기도 합니다

출처 : 농부세상

글쓴이 : 정선농부 원글보기

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