[스크랩] 안전한 전셋계약 방법

 전셋집을 고를 때 평생 살 집이 아니라고 쉽게 생각했다가 낭패를 보는 경우가 많다. 전셋집도 내 집을 마련하는 것처럼 따져봐야 할 것이 많다. 계약기간 동안 거액의 보증금을 집주인에게 맡겨둬야 하기 때문에 피해를 보지 않도록 안전장치를 단단하게 하는 것이 중요하다.

처음 전셋집 고르는 것부터 전세계약이 끝나 보증금을 돌려받을 때까지 각 단계별로 세입자들이 주의해야 할 사항을 알아본다.

집주인 대출 없는 집이 가장 안전

전셋집을 구할 때 가장 중요한 것이 집주인의 대출이 있는지 확인해보는 것이다. 집주인의 대출로 인해 세 살던 집이 경매에 넘어갈 수 있기 때문이다. 특히 대출금액이 크거나 세입자가 후순위로 전입된 경우 보증금의 전부 또는 일부를 떼일 수 있어 주의해야 한다.

가장 안전한 전셋집은 집주인의 대출이 한 푼도 없는 집이다. 요즘처럼 전셋값이 급등해 전세가율(매매가 대비 전셋값의 비율)이 높은 시기에는 특히 주의해야 한다. 경매에 넘어갈 경우 대출과 전세 보증금을 합한 금액이 낙찰대금보다 높을 수도 있기 때문이다. 이렇게 되면 낙찰대금에서 1순위 대출이 먼저 배당을 받고 남은 금액에서 보증금을 받게 되므로 후순위 세입자는 보증금을 떼일 수밖에 없다.

하지만 어쩔 수 없이 대출이 있는 집에 들어가야 한다면 등기부등본 상의 근저당 채권액과 전세금을 더한 금액이 집값의 60~70%를 넘지 않아야 안전하다. 이때 집값은 인근 중개업소 3곳 이상 방문해 시세를 조사하고 급매물 가격을 꼼꼼히 확인해야 한다.

가처분ㆍ가등기 설정된 집 피해야

더불어 등기부등본 상에 가처분ㆍ가등기가 설정된 집은 피해야 한다. 가처분ㆍ가등기는 집주인의 소유권과 관련된 다툼이 있을 때 설정되는 경우가 많아 특히 주의해야 한다. 당장은 문제가 없어 보여도 추후 집주인의 채무 불이행 등으로 소유권이 제 3자에게 넘어가게 되면 세입자들은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 없게 된다.

전셋집의 기본 시설에 대한 확인도 꼼꼼히 해야 한다. 물을 틀어 수압을 확인하고 겨울이 아니더라도 보일러가 제대로 작동하는지 보는 것도 중요하다. 창문을 열어 일조량이나 통풍에 막힘이 없는지 살펴보고 차가 있는 경우 주차장도 확인해야 한다.

한 달 평균 공과금이 어느 정도인지도 집주인에게 물어봐야 한다. 아파트처럼 관리비가 있는 경우 전기ㆍ수도ㆍ가스 요금 중 포함되는 내역이 무엇인지도 확인해야 한다.

대리계약 시 위임장ㆍ인감증명 꼭 확인

마음에 드는 집을 골랐다면 계약서를 작성해야 한다. 가장 먼저 집주인 신분증과 계약서?등기부등본 상 집주인 인적사항이 일치하는지 봐야 한다.

간혹 집주인을 대신해 대리인이 계약서를 대신 작성하는 경우가 있다. 이때 집주인의 인감증명서(3개월 이내 발급 한 것)와 집주인의 인감도장이 찍힌 위임장을 꼭 확인해야 한다.

위임장에는 해당 부동산 소재지와 위임할 내용이 정확하게 기재됐는지 보고 위임장에 적힌 대리인의 신분을 대리인의 신분증을 통해 함께 확인한다. 전세 계약을 대리하는 위임장일 경우 ‘전세 계약에 대한 권한을 포괄적으로 위임한다’는 내용이 꼭 명시돼 있어야 한다.

보증금을 지급하는 통장은 대리인이 아닌 실제 소유주 명의의 통장으로 바로 입금하는 것이 안전하다. 만약 대리인에게 지급해야 할 경우 위임장에 임대차보증금 수령에 대한 권한도 위임 받았는지 확인한 후 입금한다. 계약할 당시 집주인이 참석하지 못했다 하더라도 잔금 시에는 꼭 참석하도록 요구해 집주인에게 직접 잔금을 지급하는 것이 안전하다.

잔금 납부 후 전입신고+확정일자 받아야

전셋집의 잔금 납부가 끝났다면 제일 먼저 할 일이 관할 동사무소에 전입신고를 하는 것이다. 집주인의 빚 때문에 집이 경매에 넘어갈 경우를 대비해 계약서 상에 확정일자를 받는 것도 빼놔선 안 된다. 확정일자는 임대차계약서에 공증기관에서 확정일자인을 찍어 주는 방법과 임대차계약서에 법원?등기소의 공무원 또는 읍ㆍ면ㆍ동사무소에서 확정일자인을 찍어주는 방법이 있다.

이렇게 실제 거주하면서 전입신고ㆍ확정일자를 갖추면 후순위 채권자에 앞서 전세금을 지킬 수 있는 대항력은 물론이고 우선변제권까지 생긴다. 우선변제권은 경매 등의 상황이 발생할 경우 본인의 확정일자보다 늦게 들어온 근저당권 등보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리다.

보증금을 지키기 위해 전세권을 설정하는 방법도 있다. 이때는 집주인의 동의가 필요하고 전세권 설정에 따른 비용이 발생한다. 전세권은 전입신고와 확정일자를 한 것과 마찬가지로 계약기간 동안 부동산을 사용하고 기간 만료 시 전세금 반환을 요구할 수 있고 만약 경매에 넘어가더라도 후순위 권리보다 먼저 보증금을 돌려 받을 수 있다. 전입신고와 확정일자과 달리 전세권 등기를 함으로써 얻는 강력한 힘은 소송 없이 경매 신청을 할 수 있다는 것이다.

재계약시 인상분에 대한 확정일자 다시 받아야

전셋집의 경우 2년의 계약기간이 만료되면 보증금을 올려 재계약 하는 경우도 많다. 전세보증금이 오르지 않았다면 새로 계약을 체결할 필요가 없지만 전세보증금이 올랐다면 계약서를 작성하는 것이 좋다. 이때는 인상분에 대해서 별도의 계약서를 작성하고 확정일자를 받아야 한다.

전세계약이 만료됐는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 그냥 이사를 나가선 안 된다. 이런 상황에 놓인 세입자를 위한 제도가 바로 임차권등기명령제도다. 집주인의 허가 없이 세입자 혼자 신청 할 수 있다.

임차권등기가 되면 이사를 해도 우선변제권과 대항력을 유지할 수 있다. 집주인은 세입자가 임차권등기 후 이사를 해도 다른 사람에게 그 주택을 전세 놓을 수 없게 된다. 임차권등기명령은 지방법원, 지방법원지원 또는 시와 군의 법원에 신청할 수 있고 이 등기와 관련해 사용한 비용을 집주인에게 청구할 수도 있다.

출처 : 농부세상

글쓴이 : 정선농부 원글보기

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